继2021年年中集体检讨后，万科管理层又一次开始自我反思。
3月31日， 万科A（000002.SZ） 公布了2021年的“成绩单”，并同步举行了业绩发布会。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，董事会主席郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。
对比往年，万科2021年的年报“成绩”可以说“既在意料之外，又在情理之中”。年报显示，2021年，万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
令人意外的是，在近期房地产板块整体形势一片向好的情形下，万科今天的反弹力度并不大。
被疑“业绩洗澡”
至于净利润下滑，万科表示有三点原因， 主因是毛利率下滑，其次是投资收益回落，再是计提减值 。2021年，万科的毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。其实， 近两年，房地产行业的毛利率下滑已成行业共性 。新京报推出的2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示，平均毛利率为22.41%，而2020年上半年则为28.1%。
郁亮还在业绩会上补充了另两个影响净利润的原因。 一是管理方式存在离散度大、参差不齐的问题；二是新赛道的学费高昂。
虽然看似理由很充分，但是万科营收在增长，净利润却几乎腰斩，这也让投资者直接质问万科，是否在“业绩洗澡”。
所谓业绩洗澡是指，上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨。
“业绩洗澡的门票不能太贵吧，郁亮在内的管理层因为业绩下降个人收入也是大幅下降的，如果万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上， 用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能。 ”万科总裁祝九胜直言。“我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”
万科年报显示，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。
祝九胜补充道，“我们更愿意选择‘冲凉’的方式来形容万科业绩，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更 健康 ，头脑更清醒。”会上，郁亮提到对万科2022年的发展要求，就是“企稳回升”。
郁亮指出，政策暖风频出、庞大的市场基础、依然处于行业第一阵营开发业务销售规模等多重因素，都让万科有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。万科开发经营本部首席合伙人张海强调，今年的开发毛利率维持在20%，以此作为净利润企稳的保障。
看好经营性业务
不难看出，即使坦承在业务的多赛道同时 探索 ，付出了比预想更大的成本，甚至对过往业绩产生了影响，但郁亮仍然对这些赛道保持乐观。在郁亮看来，未来， 经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。
从业务板块来看万科的收入，其房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%；物业服务营收为198.3亿元，占比4.4%。不过，拆分来看，包括物业（万物云）、物流仓储（万纬物流）、租赁住宅（泊寓）、商业开发与运营（印力）等业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面均有提升。
其中，2021年万物云收入首次超过200亿元，达到240.4亿元，同比增长32.1%。万科称，这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。
在业绩发布会上， 被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示能不能独立上市是判断标准。 至于为什么希望经营服务独立上市，郁亮直言，“ 孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。 ”
毕竟，2018年郁亮还在扬言，万物云决不上市。到了2019年，口风就变成等成为城市服务商就上市。2020年，郁亮再次改口称万物云一定会上市，但时间还没确定。时间进行到2021年11月， 万物云正式开启了港股上市之路。
“万物云在30日拿到了‘小路条’。”万科物业事业集团首席合伙人朱保全在会上表示，“当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。”
地产分析师严跃进对媒体表示， 房地产行业的规模已基本稳定，当下房企 探索 的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企的分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。